惠州需求增加，大亞灣搶先跑出!

7月15日，深圳出臺史上最嚴厲的調控政策，7月25日東莞也出臺相關樓市調控政策，部分從莞深外溢的購買力來到惠州，共同造就了惠州市場7月份網簽的歷史新高峰。惠民之家的統計資料顯示，惠州市(四區三縣)7月新建商品住宅網簽16258套、174.04萬平方米，環比分別上漲17%、15%，實現五連漲。7月的網簽住宅套數，成為自2017年來單月網簽量的最高值。

業界人士表示，深圳7·15政策之後，50%的深圳客失去購房資格，轉而流向惠州臨深片區；東莞的調控政策對二手房限購，非東莞戶籍購買2套還要滿足社保2年條件，部分東莞客戶也流向臨莞惠州片區。

分   析

7·15深圳調控政策後　大亞灣深圳客增加20%

7月15日，深圳出臺被稱為史上最嚴厲的調控政策。

深圳地產評論人陶文傑表示，深圳調控總結就是“十面埋伏、四大皆空”。所謂十面埋伏，是指這次調控從行政、金融、稅收、資訊公開等各方面全面“圍堵”，精准打擊、不留漏洞，顯示了政府這次調控樓市的堅決態度。四大皆空，則指之前投資者慣用的離婚結婚、入戶、小孩、老人隨遷等四大買房管道，全部被堵死。

陶文傑表示，這對深圳需求的打擊是巨大的，盤點最近一些開發商、代理機構客戶發現，至少有1/3到1/2客戶失去購房資格。

深圳調控政策的升級，直接傳導到惠州市場是惠灣市場的持續上揚。7月23日，深圳調控後，惠灣首個樓盤、位於惠州大亞灣西區的富康錦繡壹號五期開盤，僅5分鐘，248套住宅售罄，均價2.3萬/平方米帶精裝。

有仲介稱，有客戶在周邊住酒店等待搶房。8月1日，富康錦繡壹號發公告稱，案場收回所有折扣，僅保留一次性付款99折。錦繡壹號對面的大中華幸福城此前在售單價為1.6萬-1.8萬平方米，新一批產品備案超過2萬元。

另一個傳聞稱，位於大亞灣龍海二路的三遠大愛城也大幅漲價。南都記者向三遠大愛城相關人員求證，對方表示價格是漲了。6月11日，其在售的25、26棟房源均價為14500元/平方米，7月底其在售的同一批產品均價上漲到17500元/平方米，漲幅為3000元/平方米。

粵東世聯行惠灣片區總經理程笑稱，現在大亞灣片區樓市勢頭上揚明顯，一方面是深圳的政策調控，讓部分人在深圳失去購房資格，另一方面是大亞灣片區尤其是大亞灣西區的備案價逐漸放開，西區龍山一路附近的樓盤都在2萬上下了，部分樓盤開始重新申請備案監製。

程笑說，7月15日，深圳調控政策之後，大亞灣片區的深圳客增加20%左右，“一方面，深圳的政策讓深圳客被迫外溢，東莞限購政策出來後，客戶只能去臨深的惠灣和仲愷，另一方面，大亞灣的備案價直線上揚，讓此前疫情期間觀望的客戶購買週期變短。此外，外省客的比例相較於疫情之前上揚至少10個點。”

7·25東莞調控政策後　仲愷東莞客從10%上漲到35%

7月25日，東莞發佈調控政策，首次把二手房列入限購範疇，要求非莞籍首套房(新房/二手)需2年內連續1年以上社保，2套須3年內連續繳納2年以上社保。非本市戶籍擁有2套及以上住房，禁止購買第3套。證滿3年方可轉讓。

東莞的限購政策升級，也讓部分東莞客外溢到惠州片區，仲愷片區是東莞客最近密集增加的區域。

惠民之家統計資料顯示，7月份仲愷片區網簽2925套，超越惠城、惠陽片區，位於全市第二位。相較於上月的1455套，環比增長101%，網簽面積30.8萬平方米，相較于上月增加一倍。

一位仲介表示，現在仲愷片區的東莞客戶越來越多，“7月25日之後，明顯增加，陳江一個樓盤一周有2批客戶，購買了10餘套。”

該仲介表示，潼湖奧園冠軍城項目近期賣得很好，“10套房子有8套都是東莞人購買，以東莞臨惠州的鎮街居多，這些人的主要目的還是投資。”

仲愷海倫堡海倫名駿行銷負責人表示，東莞7·25政策後，東莞客的比例明顯上升，“最近賣得挺好的，東莞客的比例在65%左右，主要來自東莞謝崗、常平、樟木頭的客戶居多。”

粵東世聯行仲愷區域相關負責人表示，東莞客戶在仲愷的客戶占比從此前的10%上揚到35%左右，購買區域主要在陳江和潼湖片區。

惠州資深地產評論人胡光宇認為，仲愷的深圳客和東莞客都有批量增加，這是仲愷7月成交暴漲的主要原因。東莞客主力集中在仲愷和博羅石灣和園洲兩個鎮區，“一方面是政策使然，另一方面就是價格相對較低。惠灣片區東莞客的增加比例，應該在接下來2個月才能看到。”

知多D

深圳7·15調控政策

1、入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保；2、夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數；3、首付比例：無房無貸首付30%，無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅首付70%，非普通住宅80%；4、轉讓增值稅從2年免變5年才免；5、豪宅線增加了總價750萬的限制；6、新房抽籤要優先無房、個稅或者社保年限長的。

東莞7·25調控政策

首次把二手房列入限購範疇，要求非莞籍首套房(新房/二手)需2年內連續1年以上社保，2套須3年內連續繳納2年以上社保。非本市戶籍擁有2套及以上住房，禁止購買第3套。證滿3年方可轉讓。

數據

7月住宅網簽創　2017年以來最高值

7月中旬，對於深圳調控政策的出臺，部分業界人士預測，惠州臨深片區的深圳客短時間將批量增加。

7月份的惠州網簽資料證實了上述判斷。惠民之家發佈的7月份惠州樓市交易資料顯示，惠州市(四區三縣)7月新建商品住宅網簽16258套，174.04萬平方米，環比分別上漲17%、15%，實現五連漲。與去年同期相比，網簽套數和麵積分別上漲33%、36%。

記者統計，2017年至2020年上半年，惠州單月成交超過15000套的，只有2019年11月、12月，住宅網簽分別為15291套、15517套。2020年7月，惠州單月成交首次突破16000套，創造自2017年來單月網簽量的最高峰值。

7月份，臨深片區的大亞灣依然是惠州網簽最大的片區，網簽4305套、網簽面積43.76萬平方米，占全市總網簽量的26.5%，環比分別上漲40%、38%。除惠城區外，其他縣區網簽量均有上漲。7月25日，東莞的調控政策出臺後，臨東莞最近的仲愷片區也創造了最大漲幅，環比上漲約101%，網簽2925套。